Revitalisation des commerces : parlons des vrais enjeux !


Article publié le : 11/12/2017

Tribune de M. William KOEBERLE, Président du CdCF (Le Conseil du Commerce de France)

 

Depuis quelques mois, la question de la revitalisation des commerces de centre-ville revient en force dans le débat public. Il est en effet urgent d’agir. Les chiffres de la vacance commerciale, qui dépasse les 15% dans plusieurs villes françaises, sont un signe parmi d’autres du décrochage de certains territoires, qui exige une action résolue des pouvoirs publics.

Pour autant, comme à chaque fois que l’on évoque le sujet des centres villes, les idées reçues ont la vie dure : alors que près d’un magasin sur dix serait fermé dans nos coeurs de ville, le commerce de périphérie connaîtrait de son côté une croissance prospère. La réalité est toute autre : si la vacance commerciale moyenne en centre-ville est estimée à 9,5% en 2016, cette vacance atteint près de 10% en périphérie. C’est donc l’ensemble des commerces, sur tout le territoire, qui est touché, et pas uniquement celui du centre-ville.

Pointer du doigt une soi-disant « prolifération » des surfaces commerciales périphériques, c’est ignorer la multiplicité de causes qui expliquent la désertification de nos centres villes : niveau trop élevé des loyers, fiscalité croissante, problèmes d’accessibilité et de stationnement, vacance de logements, faible préservation du patrimoine et du bâti, fuite des services publics et des professionnels de santé…

De nombreuses villes petites et moyennes ont ainsi perdu leur attractivité, et la population qui y habitait s’est déplacée vers les métropoles, où se trouvent les emplois, ou vers les pôles périurbains, où elle peut se loger au confort attendu et à meilleur coût. Une étude récente du cabinet de conseil Arthur Loyd indique ainsi que 82% des emplois créés entre 2009 et 2015 l’ont été dans les principales métropoles. La fragilisation du commerce, en centre-ville comme en périphérie, peut en partie s’expliquer par cette fracture territoriale.

Si l’on souhaite agir pour nos commerces, il faut donc sortir des oppositions stériles et réfléchir aux véritables enjeux. En ce sens, trois chantiers apparaissent comme prioritaires et devraient faire l’objet de toute l’attention des pouvoirs publics.

 

Etablir l’équité fiscale entre tous les commerçants

Le premier chantier vise à créer les conditions d’une concurrence équitable entre tous les acteurs du commerce.

Depuis les années 1970, le nombre d’emplois dans le commerce physique n’a cessé d’augmenter (1,4 millions d’emplois salariés en plus entre 1970 et 2016) mais ces emplois sont aujourd’hui menacés par des acteurs qui profitent des marchés établis, des infrastructures et des biens communs tout en échappant en partie aux contraintes fiscales et règlementaires de ce système.

En effet, alors que le e-commerce connaît une croissance de 15% par an et représente désormais près de 8% des ventes de détail en France, il ne paye quasiment pas d’impôt locaux, contrairement au commerce physique qui, bien qu’il représente 3 à 5 fois plus de salariés à chiffre d’affaires équivalent, reste soumis à une fiscalité très lourde, assise principalement sur le foncier (taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, contribution foncière des entreprises, taxe sur les surfaces commerciales, taxe locale sur la publicité extérieure…).

Pour ne prendre que l’exemple de la taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM), qui frappe les commerces de plus de 400 m², cette dernière a augmenté de 60 % depuis 2011 pour atteindre quasiment 1 milliard d’euros d'impôts.

Cessons donc de pénaliser le commerce physique alors qu’il crée des emplois ! C’est sa survie qui est en jeu. Aussi, pour garantir une égalité des conditions de concurrence, le Conseil du Commerce de France propose de remplacer la fiscalité locale assise sur les surfaces de vente par une taxe applicable à toutes les formes de commerce et assise sur l'activité, dont le produit serait réparti entre les collectivités locales en tenant compte notamment de la présence des commerces sur leur territoire.

 

Encourager la rénovation des magasins et la baisse des loyers

Dans les centres villes, de nombreuses boutiques restent vides faute de repreneur ou d’autorisation administrative pour adapter des locaux vieillissants aux nouveaux besoins de la clientèle locale ou même pour la réouverture d’un local inoccupé. A titre d’exemple, pour permettre la réouverture au public d'un commerce de plus de 1000 m² fermé depuis plus de 3 ans, la loi oblige le commerçant à obtenir l’autorisation de la CDAC (commission départementale d'aménagement commercial)1. On peut aussi citer toute la réglementation relative à l’accessibilité des points de vente aux personnes en situation de handicap, qui conduisent bien souvent à des travaux insoutenables économiquement.

En périphérie, les friches commerciales se développent en raison de contraintes de procédures, souvent très longues, et de coûts de restructuration qui découragent les entrepreneurs. Par exemple, lorsque le permis de construire ou de travaux concerne l'agrandissement d'un commerce existant, la loi impose de lui appliquer les mêmes normes environnementales que celles applicables aux constructions nouvelles. Ainsi, le propriétaire doit prévoir, entre autres, de végétaliser en partie la toiture du bâtiment initial ou alors d'y intégrer un dispositif de production d'énergie renouvelable. Or, outre les cas d'incompatibilités techniques, ces contraintes renchérissent le coût du projet de modernisation et conduisent à privilégier les constructions nouvelles au détriment de la réutilisation de bâtiments existants.

Aussi, plutôt qu’un moratoire sur la construction de surfaces en périphérie, qui ôterait aux sites en difficulté tout espoir de se restructurer, le législateur pourrait expérimenter d’autres pistes, plus adaptées aux circonstances locales et aux besoins identifiés sur chaque territoire.

C’est pourquoi le Conseil du Commerce de France propose la création de périmètres prioritaires de modernisation et de restructuration urbaines, établis à partir d’un diagnostic de bassin de vie (portant notamment sur le tissu économique et social, le logement, les mobilités…), et l’élaboration d’un programme d’actions au niveau de l’intercommunalité, en concertation avec l’ensemble des parties prenantes, dont les commerçants.

La création de ces périmètres pourrait notamment prévoir des assouplissements pour moderniser les magasins : suppression de l’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) pour les projets de modernisation du bâti existant s’accompagnant d’une faible augmentation de la surface de vente (15% maximum), relèvement du seuil de déclenchement de l’AEC à 2 000 ou 2 500 m² pour les nouveaux projets, mise en oeuvre de dispositifs d’allègements fiscaux et sociaux pour les entreprises existantes et les nouvelles entreprises…

Enfin, nous préconisons deux mesures pour encourager la baisse des loyers commerciaux.

La première est la mise en place d’un dispositif type « loi PINEL », qui accorderait des exonérations d'impôts aux propriétaires investissant en faveur de la construction ou la rénovation de locaux commerciaux existants, en contrepartie d’un engagement de location à prix modéré.

La seconde est l’instauration d’un dispositif de suramortissement pour les propriétaires réalisant des travaux de mise en conformité avec les règles d’accessibilité et de sécurité dans un local vacant.

 

Accompagner les commerçants vers la transition numérique

Enfin, le troisième chantier porte sur la nécessaire adaptation des commerces physiques à l’omnicanalité, c’est-à-dire aux différents moyens d’achats utilisés par les clients. Aujourd’hui, près de 80% des clients, avant de se rendre en boutique, se renseignent sur Internet pour connaître les prix, les horaires, les promotions et autres.

Les chiffres relatifs au e-commerce en France sont d’ailleurs révélateurs de cette tendance : un chiffre d’affaires de 72 milliards d’euros en 2016, pour plus d’un milliard de transactions réalisées, soit 33 transactions par seconde. Depuis 2010, la dépense moyenne annuelle réalisée en ligne par acheteur a doublé (environ 2 000 € en 2016 contre 1 084€ en 2010).

Il est aujourd’hui indispensable que les commerçants soient présents sur Internet et visibles par leur clientèle, que ce soit via les réseaux sociaux (Facebook, Instagram…) ou via un site Internet, qui précise l’adresse et les horaires du magasin, et présente si possible l’activité et les produits proposés. Cette adaptation demande un investissement en temps et une montée en compétence, mais aussi des investissements financiers importants, notamment pour les commerçants indépendants.

Dans cette perspective, des mécanismes d’incitation fiscale à l’investissement pourraient être mis en place. Pourquoi ne pas créer un crédit d’impôt sur l’investissement numérique ou un mécanisme de suramortissement, valables pour l’ensemble des commerçants ?

En conclusion, réjouissons-nous que la revitalisation de nos territoires soit devenue une des priorités du gouvernement. Toutefois évitons à tout prix les oppositions stériles, les clivages dépassés, et regardons le commerce tel qu’il est aujourd’hui. Donnons-lui les moyens de faire vivre nos territoires et de répondre aux nouvelles attentes des clients !


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