Vendre un commerce


Étape 3 : valoriser votre bien

Actifs immobiliers

Le traitement des actifs immobiliers d’un chef d’entreprise suit diverses étapes. Il est différent selon que celui-ci exerce via une société ou en individuel.

Pour le premier cas, le fait que les actifs immobiliers soient des biens personnels du vendeur peuvent retarder l’acquisition de l’entreprise. L’acheteur devra en effet acquérir l’ensemble des activités de la société en plus de l’achat de ses murs, d’où un investissement supplémentaire de la part de celui-ci pour installer sa nouvelle entreprise. Il est donc important de dissocier l’immobilier de l’entreprise de son activité professionnelle dès sa création ou avant sa cession. Pour ce faire, vous pouvez avoir recours à 2 méthodes :

  • Faire appel à une société civile immobilière (SCI) qui se chargera de louer des locaux à la société d’exploitation. Dans le cas où cette opération n’a pas été effectuée avant la création de l’entreprise, il est toujours possible de vendre les biens immobiliers à une SCI ultérieurement.
  • Avoir recours au démembrement de propriété : les locaux de la SARL d’exploitation sont partagés entre la SCI et le propriétaire de l’immeuble (soit le chef d’entreprise). Ce dernier devient ainsi associé de la SCI. L’entreprise peut disposer d’un usufruit temporaire sur ses propres locaux et être dispensée de loyer. La SCI, quant à elle, sera propriétaire des murs de la société au terme de l’usufruit (maximum 30 ans).

Pour le second cas, le chef d’entreprise peut choisir d’inscrire ou non son immeuble professionnel à l’actif de son bilan. Les locaux restent sa propriété dans les 2 cas car le patrimoine privé et professionnel ne sont pas dissociés juridiquement.

Si le propriétaire choisit d’inscrire l’immobilier à l’actif du bilan, les charges qui y sont rattachées (taxe foncière, entretien, réparation…) sont déduites fiscalement de ses résultats. La plus-value sur la vente sera imposée à l’impôt sur le revenu en cas de cession. En revanche, s’il décide de garder les locaux de l’entreprise dans son patrimoine privé, la valeur de ceux-ci ne sera pas amortie. Il peut alors contracter un bail avec sa propre personne pour y remédier et les loyers seront déduits de son résultat professionnel. La plus-value sur la vente est exonérée dans le cas d’un bien immobilier détenu depuis plus de 15 ans.

Avant le traitement des actifs immobiliers, il est donc important de prévoir les bénéfices en termes de plus-value (entre 5 et 10 ans pour pouvoir bénéficier des exonérations fiscales).