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Montage juridique

VIII. Location de titres

Cette opération permet au futur repreneur de jouir d’une période d’essai avant qu’il ne participe définitivement au capital social d’une société. Les étapes de la transmission seront ainsi facilitées, le risque sera mieux évalué et le coût sera vraisemblablement réduit. Le cédant et ses associés seront, quant à eux, davantage préparés à la cession et la location leur assurera une source de revenus. 

1. Droits sociaux concernés

La location ne concerne que les parts sociales de sociétés soumises à l’IS de plein droit ou sur option et les actions de sociétés non cotées.

Elle ne concerne pas les parts sociales de sociétés soumises à l’IR ; de sociétés en nom collectif (SNC) ; les actions de sociétés cotées ; les actions attribuées gratuitement aux dirigeants ou salariés de sociétés par actions ; les parts ou actions de société d'exercice libéral ; les titres détenus par des fonds communs de placement, inscrits à l'actif de sociétés de capital-risque ou détenus par une personne physique dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé si des régimes fiscaux de faveur y sont attachés.

 

Les droits sociaux d'une société soumise à une procédure collective peuvent être loués. Cette opération respecte cependant les conditions fixées par le tribunal ayant ouvert cette procédure.

2. Personnes concernées

Le bailleur peut être une personne physique ou une société tandis que le locataire doit obligatoirement être une personne physique.

 

Les salariés libéraux des sociétés d’exercice libéral peuvent louer les parts sociales de la société dans laquelle ils exercent. Cette opération nécessite une dérogation. 

3. Méthodes de mise en œuvre

- La location des droits sociaux doit être prévue dans les statuts de la société. Dans le cas contraire, la location n’est possible qu’après leur modification.

- Le futur locataire doit être agréé par les associés dans le cas où il est extérieur à la société et si les statuts de la société en font mention ;

- Un contrat de location doit être obligatoirement rédigé. Lorsque cette étape est effectuée par des notaires, le contrat doit être déposé auprès des services des impôts. L’acte doit contenir la nature, le nombre et l’identification des parts sociales louées ; la durée du contrat et du préavis de révocation ; le montant et la périodicité du loyer (ou ses modalités de révision) ; si les actions ou parts sociales louées sont cessibles en cours de contrat ; et les conditions de répartition du boni de liquidation ;

- Le contrat de location à la société doit être rendu opposable ;

- L’existence du bail et le nom du propriétaire doivent être mentionnés dans le registre des titres nominatifs de la société par actions ;

 

- Les droits sociaux doivent obligatoirement être évalués au cours de la prise d’effet du bail et de son terme et, annuellement, à l’expiration de l’exercice de la société.

4. Périodes de location

Les deux parties décident librement de la durée de la location et du loyer.

  • Droits de vote

Le locataire et le bailleur participent aux assemblées générales. Le droit de vote appartient au bailleur concernant les décisions de modification des statuts et de changement de nationalité de la société. Les autres décisions appartiennent au bailleur.

  • Droits au dividende

 

Les dividendes appartiennent au locataire. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Les loyers perçus par le bailleur sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

5. Fin de la période de bail

Trois cas peuvent se produire :

  • Le contrat de location est renouvelé dans les mêmes conditions que le précédent.
  • Les droits sociaux sont cédés.

Dans le cas où aucune promesse de vente ou option d’achat n’est associée au bail, la transaction s’effectue de la même manière qu’une cession de droits sociaux normale. Les loyers perçus par le bailleur ne sont pas déduits du prix de vente. Lorsque le contrat de location stipule une option d’achat sans prise en compte des loyers versés, la situation est la même que le premier cas. Lorsque le contrat de location prend partiellement ou totalement les loyers versés dans le prix de cession, le locataire est sûr d’obtenir les titres et de diminuer le montant de la transmission.

La cession soumet le bailleur à l’impôt sur les plus-values. L’acquéreur des droits sociaux devient redevable de droits d’enregistrement dont le montant dépend de la nature des titres cédés.

  • Fin du contrat et absence de cession

 

Il est toujours conseillé de prévoir les risques d’absence de transmission des droits sociaux en cas d’expiration du bail dans le contrat de location. Le bailleur doit disposer d’une clause lui permettant de se garantir d’une perte de valeur de ses droits sociaux ; d’une clause de garantie de passif le protégeant d’un accroissement de l’endettement de la société ; et d’une clause de non-concurrence, de respect de clientèle et de confidentialité. Le preneur doit disposer d’une clause l’indemnisant en cas d’accroissement de la valeur des droits sociaux.

6. Texte de référence

Articles L239-1 à L239-5 du Code de Commerce.

7. Avantages et inconvénients

  • Avantages

- La transmission de la société se fait aisément en cas d’option d’achat ou de promesse de vente ;

- Diminution du risque d’évaluation des actifs et découverte d’un passif ;

- Période d’essai pour le loueur ;

- La cession ultérieure est facilitée par l’augmentation du capital du locataire.

  • Inconvénients

- Cette opération suit un formalisme important ;

- Impossibilité de déroger aux règles concernant la répartition des droits entre le loueur et le preneur.

-Risque de dépréciation des titres à la fin du bail si absence de garantie de passif.

-Selon la durée du bail, intérêt de conserver une clause de garantie de passif lors de la cession des droits sociaux.

 

-Risque de concurrence et de manque de confidentialité si la période de location ne se poursuit pas par une cession des titres.

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